Нові Кодекси один за одним виникають з під пера наших законотворців. То трохі сируваті, то занадто гострі, а  країна має вже бути готова до користування ними. Активно обговорюються населенням і нерайдужні перспективи Житлового Кодексу щодо виселення з квартири боржників за житлово-комунальні послуги. Тому хочеться публічно висловити свої думки щодо застосування абсолютно ринкового не адміністративного механізму у цій галузі.

Поряд із загальновідомими способами боротьби із неплатниками пропонується застосування нового фінансового інструменту-житлового векселя. Суть його полягає у тому, що власник помешкання, який споживає житлово-комунальні послуги і не має можливості, або користуючись іншими мотивами видає житловий вексель компанії, що постачає послугу або управляючій компанії, що генерує процеси надання послуг і розрахунки за них. Цим самим власник засвідчує свій борг перед послугопостачаючою організацією і доручає трасату погасити борг перед ремітентом. Трасатом може виступати посередник, який отримує в заставу від трасанта нерухоме майно (квартиру). Ціна векселя в момент його видачі буде складатись з комерційної вартості нерухомого майна, що помножена на інтегральний коефіцієнт майбутньої вартості нерухомості та ставки дисконту. Цей коефіцієнт розраховується, виходячи із прогнозу зміни вартості з плином часу тощо. Фінансовим посередником може виступати, наприклад банк, агентство нерухомості. Але найкращий варіант – це управляюча компанія, що прийде на зміну житлово-експлуатаційним організаціям. Керуюча компанія: до функцій якої належатиме  визначення підрядників для виконання робіт з надання житлово-комунальних  послуг та укладення угод з ними, а також організація збору платежів за житлово-комунальні послуги. В обов’язки такої компанії буде входити: від імені мешканців укладати договори з підприємствами на постачання комунальних послуг і обслуговування житла, збирає з жителів плату за житлово-комунальні послуги і розплачується з підприємствами-постачальниками за фактично надані послуги і виконані роботи. Таким чином, управляюча компанія виконує функції муніципальної Служби замовника, розрахунково-касового центра, соціального захисту населення, замовника-забудовника по будівництву і відновленню об’єктів ЖКГ, координує роботу житлово-комунальних підприємств, а також організує роботу з упровадження енерго- і ресурсозберігаючих технологій і устаткування.

Передовий досвід створення служб єдиного замовника та розрахунково-касових центрів є у Російській Федерації.

Власники квартири, особливо, якщо мова йде про старших, одиноких громадян як правило постають перед вибором або сплачувати за надані послуги і економити на харчуванні, ліках тощо або знаходити тих, хто догляне їх у старості, буде сплачувати за послуги і потім успадкує житло. Роблячи вибір на користь догляду зі сторони інших осіб, одинокі громадяни наражаються на небезпеку бути ошуканими і позбутись не тільки житла, але й інколи здоров’я і життя. Тому більшість із них може укласти угоди із управляючою компанією як юридичною особою на сплату за спожиті послуги під заставу майна. Громадянин у цьому випадку нічого не втрачає, адже після його смерті житло перейшло б у власність муніципалітету і ймовірність того, що дане житло передадуть іншій одинокій особі, що його потребує, надзвичайно низька. Тому пропонується цілком ринковий механізм переходу житла у власність управляючій компанії за умови виплати нею за власника квартири житлово-комунальних послуг. Це кращий метод, ніж не сплачувати за житло і чекати примусового опису матеріальних цінностей або примусового виселення із квартири.

Якщо у власника є спадкоємці або він сам знайшов додаткові ресурси то вони можуть погасити житловий вексель і самостійно сплачувати за послуги надалі. Окрім того при вільному обертанні житлових векселів, слідкуючи за їх реальною вартістю, можна викупити вексель власної квартири за ціною нижчою ніж сума здійснених платежів за спожиті послуги.

Зацікавленість посередника – управляючої компанії теж очевидна. Використовуючи власні обігові кошти вона оплачує періодично за векселем платежі, але взамін отримує житло, вартість якого може в декілька разів бути більшою здійснених затрат. Як мінімум при викупі векселя посередник все рівно отримує певну величину дисконту, яка, думається буде більшою ніж ставка банківського відсотку за депозитами.

Застосування житлового векселя може вирішити одночасно дві проблеми: економічну – погашення заборгованості за житлово-комунальні послуги і соціальну – забезпечення спокійної старості для одиноких громадян похилого віку, зняття соціальної напруги в суспільстві, що викликана відволіканням значної частини бюджету сім’ї на оплату житлово-комунальних послуг, відпаде необхідність примусового відселення боржників тощо. Та і взагалі житловий вексель за своєю суттю – це економічний механізм, а не адміністративний, що дуже важливо для реформування житлово-комунального господарства.

Термін “житловий вексель” і близькі до нього за змістом, активно використовуються  в науковій літературі. Так в інтерпретації О.Полоніна житловий вексель, або як він його називає квартирний вексель – це механізм взаємозаліку “майбутня або заборгована заробітна плата на підприємстві, де працює власник квартири (квартиронаймач) – житлово-комунальні платежі” в якій посередником виступає розрахунковий центр, який приймає вексель і через банк розраховується з постачальниками послуг.

Потрібну збалансованість Полонін О. пропонує досягти шляхом надання громадянам “квартирних векселів”.

Як аргумент на користь запропонованого механізму, автор посилається на досвід США, де досить значна частина населення одержує спеціальні талони – “food stamps”, які є платіжним засобом малозабезпечених американців.

Російська практика трактує житловий вексель з позиції фірм-забудовників нового житла, які випускають векселі для того , щоб позичити у населення кошти. За ці кошти будують житло і реалізують. З виручених грошей погашають житловий вексель. Інший шлях полягає в тому, що житловий вексель обмінюється із знижкою у певній пропорції на квартири у збудованому житлі  .

Для впровадження в дію житлового векселя необхідний як ряд законодавчих змін у діючі нормативні документи так і ухвалення нових, але ніхто не забороняє вже зараз провести експеримент або окремо взятим фінансовим учасником ринку або на невеликій території (однії області і країні).

Термінологія, що використовується у статті:

житлово-комунальні послуги –    результат    господарської діяльності,  спрямованої  на  забезпечення  умов   проживання   та перебування  осіб  у  жилих  і  нежилих  приміщеннях,  будинках  і спорудах,  комплексах будинків і споруд відповідно до  нормативів, норм, стандартів, порядків і правил;

власник приміщення, будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків  і  споруд  (далі  –  власник) –  фізична  або юридична  особа,  якій  належить право володіння,  користування та розпоряджання приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або  комплексом  будинків і споруд,  зареєстроване у встановленому законом порядку;

комунальні послуги –  результат  господарської  діяльності, спрямованої на задоволення потреби фізичної чи юридичної  особи  у забезпеченні  холодною та гарячою водою, водовідведенням, газо- та електропостачанням,  опаленням,  а   також   вивезення   побутових відходів у порядку, встановленому законодавством;

споживач – фізична чи юридична особа,  яка  отримує  або  має намір отримати житлово-комунальну послугу;

утримання будинків і прибудинкових територій –  господарська діяльність,   спрямована   на   задоволення  потреби  фізичної  чи юридичної особи  щодо  забезпечення  експлуатації  та/або  ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд,  а також  утримання  прилеглої  до  них  (прибудинкової) території   відповідно  до  вимог  нормативів,  норм,  стандартів, порядків і правил згідно із законодавством;

переказний вексель являє собою письмовий документ, що містить безумовний наказ або пропозицію однієї особи (векселедавця), звернені до іншої особи (платника), сплатити відповідну суму певній особі або за його наказом у встановлений термін або на вимогу;

векселедавець — особа, що виписує вексель, яка одночасно є і платником за векселем;

ремітент — перший отримувач за векселем або перший векселедержатель, перед яким платник приймає зобов’язання про платіж;

трасант (векселедавець) — особа, що виписує вексель;

трасат (платник)– особа до  до якої трасант звертає свій наказ про платіж за векселем;

Микола Орлов, Експерт ЖКГ